اگر به دنبال خرید یک ملک، خودرو یا سایر تجهیزات گران‌قیمت هستید، اما پول کافی برای پرداخت قیمت آن را ندارید، اجاره به شرط تملیک یک راهکار مناسب است. اجاره به شرط تملیک روشی است که به شما این امکان را می‌دهد که با پرداخت اجاره‌بها و اقساط معین، در نهایت مالک چیزی که در نظر دارید شوید. اما این قرارداد چه شرایط، مزایا و معایبی دارد؟ در این بخش همراه ما باشید تا با شرایط و قوانین این قرارداد آشنا شویم.
اجاره به شرط تملیک یک نوع قرارداد اجاره است که در آن شرط می‌شود اگر مستاجر به تمامی تعهدات مندرج در قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستاجره خواهد شد.
در واقع، در این قرارداد، موجر (اجاره‌دهنده)، مال خود را به مستاجر (اجاره‌گیرنده) با قیمتی معین واگذار می‌کند و مستاجر مبلغ واگذاری را به صورت اجاره‌بها و اقساط در طول مدت اجاره به موجر پرداخت می‌کند. اگر مستاجر تمامی اقساط و اجاره‌بها را به موقع و کامل پرداخت کند؛ در پایان مدت اجاره، مالکیت به او منتقل می‌شود. در غیر این صورت، موجر حق دارد مال را از مستاجر بازپس بگیرد و مبالغ پرداختی را به عنوان جریمه نقض قرارداد نگه دارد.
پرکاربردترین نمونه‌های قرارداد اجاره به شرط تملیک را می‌توان در قراردادهای مربوط به وام‌های بانکی و قراردادهای لیزینگی دید. این قرارداد ترکیبی از دو قرارداد اجاره و بیع (فروش) است، اما خود انواع مختلفی دارد که هر کدام از آنها شرایط خاصی دارند.
این نوع قرارداد شرط تملیک، پیچیدگی خاصی ندارد و در قرارداد قید می‌شود با پایان یافتن اقساط مال، انتقال مالکیت به صورت خود به خود به مستاجر انجام گیرد. این نوع قراردادها نسبت به نوع دوم رایج‌تر هستند و اجاره‌ای که مستاجر در بازه زمانی معین پرداخت کرده به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد داشت. بنابراین با پرداخت آخرین قسط، عین مستاجره به مستاجر انتقال پیدا می‌کند.
در این نوع قرارداد، تنها در صورتی مالکیت مال به مستاجر منتقل می‌شود که او در پایان قرارداد اجاره، از عین مستاجره رضایت داشته و خواهان آن باشد. در صورتی که مستاجر در پایان قرارداد از مال راضی نباشد، معامله بدون انتقال عین پایان خواهد یافت. پذیرش مستاجر بر قبول عین شرطی است که در این قرارداد اضافه می‌شود و مالک نهایی عین مستاجره را تعیین می‌کند.
از آنجایی که قرارداد اجاره به شرط تملیک از قراردادهای جدید در کشور است، فقه و حقوق به صورت عمیق به آن ورود نکردند. پاسخ به سوال «قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست» برای اولین بار در ماده 57 آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانکی و آیین‌نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوب سال 1362 آورده شد. ماده‌های 58 تا 65 این آیین‌نامه به شرایط و قوانین مربوط به قرارداد اجاره به شرط تملیک پرداخته‌اند.
در کشورهای مختلف، ماهیت این قرارداد بیع (فروش) است؛ درحالی‌که در کشور ما ماهیت آن بر اساس عقد اجاره تعیین شده و قرارداد بر اساس ماده 466 قانون مدنی درباره اجاره تنظیم می‌شود.
ماهیت قرارداد فروش اقساطی و قرارداد اجاره به شرط تملیک کاملا متفاوت است. در قرارداد اجاره به شرط تملیک، موجر (اجاره‌دهنده) مال خود را بر اساس قرارداد به مستاجر اجاره می‌دهد و در قرارداد قید می‌کند با پرداخت آخرین قسط اجاره‌بها، مالیکت مال به مستاجر منتقل خواهد شد. بنابراین این یک قرارداد به وعده‌ی بیع (فروش) بوده و ماهیت آن، اجاره است.
اما قرارداد فروش اقساطی ماهیت بیع (فروش) دارد و بایع (فروشنده)، مالی را به خریدار می‌فروشد و ضمن قرارداد قید می‌کند که ثمن (بهای قراردادی) باید به صورت اقساط پرداخت شود.
تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی در شرایط عقد این دو قرارداد نیز دیده می‌شود. از آنجایی که ماهیت این دو قرارداد متفاوت است، شرایط عقد آنها نیز تفاوت دارد. در قرارداد فروش اقساط، لازم نیست که مال حتما مصرف‌نشدنی باشد؛ علاوه‌براین در فروش اقساطی، مالکیت مال از ابتدا با خریدار خواهد بود و هرگونه آسیب به مال، مسئولیتی برای فروشنده در پی نخواهد داشت.
قرارداد اجاره به شرط تملیک یک نوع قرارداد اجاره است؛ اما با قراردادهای اجاره معمولی تفاوت دارد. شاید پیش پرداخت اجاره به شرط تملیک و قراردادهای اجاره‌ای مشابه باشد؛ اما در قراردادهای به شرط تملیک، شروط ضمنی عقد متفاوت بوده و این شرط به قرارداد اضافه می‌شود که با پایان یافتن مدت اجاره و پرداخت اقساط اجاره‌بها، مالکیت مال به مستاجر منتقل شود.
در زیر یک نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک را برای شما قرار دادیم تا اگر قصد انعقاد این نوع قرارداد را دارید، با نحوه تنظیم و موارد ضمن عقد آن آشنا باشید. در این تصویر نحوه ثبت دارایی اجاره به شرط تملیک و سایر موارد مشخص است.
قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از قراردادهای پرکاربرد، اما پرچالش در مسائل حقوقی است که خریدار در صورت نداشتن بودجه کافی برای خرید اقلام گران‌قیمت به سراغ آن می‌رود. بر اساس این قرارداد، موجر مال مورد نظر را در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و مستاجر با پرداخت اقساط اجاره‌بها و بعد از پایان یافتن مدت قرارداد می‌تواند مالیکت مال را از آن خود کند. این قراردادها معمولا در فروش خودرو به صورت لیزینگ یا وام‌های بانکی برای خرید خانه و… استفاده می‌شوند و در صورتی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکند، موجر امکان فسخ قرارداد و جریمه مستاجر را خواهد داشت.
پاسخگوی شما هستیم
